Le Projet Urbain Partenarial
Le Projet Urbain Partenarial (PUP) est un outil qui permet de mettre en place au travers d’un contrat (nommé convention) un financement privé pour un équipement public. Bien entendu, il y a un cadre juridique à respecter. Tout ne peut pas être financé ni à n’importe quelle condition et ce afin d’éviter tout contentieux qui se termine le plus souvent dans une boucle juridique qui ne satisfait personne pleinement aux termes de procédures sans fin…
Ce dispositif a vu le jour avec la loi 2014-366 du 24 mars 2012, loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR). Le PUP est codifié dans les articles L332-11-3 et L332-11-4 du code de l’urbanisme.
Il s’agit de faire participer les aménageurs, les constructeurs ou les propriétaires fonciers au financement des coûts des équipements publics rendus nécessaires par les constructions et les aménagements à venir. Il s’agit de répondre aux futurs besoins des usagers, des habitants ou des futurs propriétaires et locataires de constructions nouvelles.
Cette participation qui vient compléter ou se substituer à un financement public concerne autant les investissements de superstructure (école, gymnase, cantine,…) que ceux d’infrastructure (voirie, réseaux d’eau et d’électricité, réseaux de communication, etc.)
Par exemple, cette convention peut aider à financer une nouvelle salle de classe rendue nécessaire par l’arrivée massive de parents ayant des enfants à scolariser dans la commune. Cela permet à une commune de financer par anticipation des équipements publics.
Cependant, le montant de cette participation que la mairie peut demander au maximum doit être proportionnel aux besoins qu’en auront les futurs habitants et usagers. Cette demande de participation privée faite auprès des propriétaires de terrains, des constructeurs de résidences ou de maisons individuelles et des aménageurs se répercute le plus souvent sur les futurs acquéreurs sous la forme par exemple d’une charge foncière.
La municipalité ou l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) qui regroupe plusieurs communes se doit de chiffrer précisément ce que lui rapporterait la signature d’un PUP comparativement avec la Taxe d’Aménagement (TA). La municipalité choisit le plus avantageux pour son budget entre PUP et TA. Le taux de la taxe d’aménagement sectorisée se situe en 5% et 20%.
En effet, les deux types de participation ne peuvent être cumulés. Par exemple, une mairie ne peut pas demander à ses administrés une TA si elle finance déjà intégralement l’assainissement collectif au travers d’une convention de Projet Urbain Partenarial.
Un PUP ne peut être signé que dans les zones urbaines ou à urbaniser. Il faut pour cela que soit au préalable défini un Plan Local d’Urbanisme (PLU), un Plan d’Occupation des Sols (POS) ou un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
Il est possible qu’un constructeur, un aménageur ou un propriétaire soit à l’initiative de la proposition de signature d’une convention Projet Urbain Partenarial. Dans ce cas, il joint la collectivité pour demander un débat sur son projet de construction ou d’aménagement. Il n’y a aucun lien entre la délivrance des permis de construire et la signature d’un PUP.
Cette demande est assortie d’un dossier qui inclut certaines pièces indispensables :
- le plan du périmètre concerné
- la définition du projet
- la liste des équipements publics à réaliser
- le coût prévisionnel de chaque équipement public
- le montant de la participation
- la forme de participation choisie
- l’échéancier de règlement de cette participation
- la durée d’exonération de la TA
La signature d’une convention de PUP peut définir et étaler un programme d’équipements publics sur 15 ans. Elle donne droit à une exonération de la TA pouvant aller jusqu’à 10 ans. L’exonération commence le premier jour d’affichage de la convention en Mairie ou au siège de l’APCI.
Cette contribution au financement public peut revêtir deux formes :
- le paiement d’une somme en euros très souvent échelonnée (une partie avant le début de la construction puis des montants fixés à certaines échéances)
- l’apport de terrains bâtis avant la signature de la convention et qui peuvent être situés hors du périmètre du PUP
La mairie a elle aussi des obligations liées à la signature de ce contrat. Elle se doit de réaliser les travaux et de les achever dans les délais prévus par la convention. Dans le cas contraire, elle devra reverser les sommes perçues en totalité ou en partie selon le cas de figure. Là aussi le contentieux aboutit à une procédure juridique qui peut être longue et coûteuse pour les deux parties.
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