Implications du remaniement de la Loi ALUR
La Loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) dont l’appellation officielle est loi N°2014-366 du 24 mars 2014 publiée au journal officiel le 26 mars 2014 redéfinit les règles du logement en France.
Elle a été portée par la Ministre du Logement de l’époque Cécile Duflot puis a été remaniée par Sylvia Pinel qui a repris son poste ainsi que par la loi Macron adoptée en août 2015.
Elle apporte certaines améliorations notables en faveur des locataires et ajoute de nouvelles obligations, contraintes ou limitations à l’encontre des acteurs du secteur immobilier.
Faisons un point sur la situation.
Même si toutes les mesures instaurées par ce texte qui ne comporte pas moins de 177 articles ne sont pas encore entrées en vigueur, l’essentiel du texte est déjà appliqué.
La mesure phare de cette loi : l’encadrement des loyers dans les zones tendues (c’est-à-dire dans des zones urbaines dans lesquelles les propriétaires n’ont aucun mal à trouver un nouveau locataire) a débuté à Paris le 1er août 2015.
Par contre, les autres agglomérations concernées (Ajaccio, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse) devront patienter à l’initiative de l’actuel Premier Ministre qu’un observatoire communique le prix des loyers…
Seuls Lille et Grenoble n’attendront pas le feu vert d’Emmanuel Valls pour appliquer cette mesure respectivement fin 2015 et en 2016.
Comment est calculé ce plafonnement des loyers ?
location
Le préfet de département s’appuie sur les chiffres de l’observatoire des loyers pour publier par décret et ce chaque année trois indicateurs de loyer :
- Un loyer médian de référence qui n’est autre que la moyenne des loyers pratiqués
- Un loyer médian majoré : celui-ci ne pourra excéder 20% du loyer médian de référence. L’intervalle entre ces 2 loyers étant la marge de manœuvre du propriétaire pour fixer le montant du loyer
- Un loyer médian minoré : il est inférieur de 30% au loyer médian. Il permet au propriétaire de demander une réévaluation du loyer qui peut-être échelonnée.
Dans certains cas, un complément de loyer exceptionnel pourra être appliqué.
D’autres mesures moins connues sont également déjà entrées en vigueur :
- Le plafonnement des frais d’agence.
- Le prolongement de la trêve hivernale (2 semaines supplémentaires)
- La réduction de 5 ans à 3 ans de la période pendant laquelle il est possible d’exiger le paiement des loyers impayés.
- La définition d’une liste de meubles obligatoires pour louer un meublé.
- La possibilité offerte au locataire de donner son préavis en 1 mois au lieu de 3 mois dans certains cas (premier emploi, mutation, perte d’emploi, état de santé, bénéficiaire du RSA, obtention d’un logement social).
- L’obligation d’utiliser un modèle type de contrat de location depuis le 1er aout dernier et de remettre au locataire une notice d’information relative aux droits et aux obligations des deux parties.
- La réduction du délai de restitution du dépôt de garantie (1 mois au lieu de 2 mois)
- Les marchands de liste devront détenir un mandat exclusif sur les biens qu’ils proposent, cela devrait éviter de nombreux abus.
- Les syndics de copropriété (90% des immeubles sont gérés par des syndics professionnels) voient leurs honoraires encadrés. Il s’agit d’un forfait annuel. Les honoraires supplémentaires dits frais particuliers sont listés, tous les autres frais non cités dans cette liste ne pouvant donner lieu à une facture supplémentaire.
Il y a tellement de changements induits par cette loi qu’il est conseillé de se procurer des brochures détaillées. Le site de la FNAIM est une bonne source pour trouver ces brochures : http://www.fnaim.fr/3723-loi-alur.htm
Ce tour d’horizon a permis de constater qu’un grand dépoussiérage des droits au logement a eu lieu.
On peut regretter cependant trois points dans cette loi :
- Toutes les zones tendues listées ci-dessus ne verront probablement jamais l’application de l’encadrement des loyers (Paris servant de « site pilote »)
- l’autre mesure très attendue la GUL (Garantie Universelle des Loyers) a été remise en question septembre 2015 et sera remplacée par une caution solidaire de l’état qui ne concernera finalement que les jeunes salariés et les personnes en situation précaire
- et qu’enfin le législateur n’a pas défini clairement ce qui pouvait justifier un complément de loyer exceptionnel. Ce dernier point verra sans aucun doute le nombre d’affaires portées devant le juge augmenter.